Thủ Tục Mua Nhà Ở Xã Hội Tp Hcm

Người dân nộp hồ sơ mua chung cư nhà ở xã hội tại dự án chung cư ở khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside thuộc phường Hòa Hiệp Nam năm 2023 - Ảnh: TRƯỜNG TRUNG

Nên phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê

Với đa số người thu nhập thấp, trung bình thấp thì cơ bản không thể mua nhà, kể cả với lãi suất 0% vì gốc họ còn không trả được chứ chưa bàn đến lãi vay.

Thực tế có rất ít người thu nhập thấp, thu nhập trung bình vay tiền để đi mua nhà sau đó lại trả được cả gốc và lãi suất.

Do đó, Nhà nước cần ưu tiên phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê, thậm chí cần hỗ trợ người thu nhập thấp để có mức thuê phù hợp.

Như vậy mới giải được bài toán nhà ở cho đa số người thu nhập thấp tại đô thị.

Chưa có nhà ở hoặc diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2

1. Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó thực hiện việc xác nhận đối với trường hợp quy định tại Khoản này.

2. Trường hợp đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2 sàn/người. Diện tích nhà ở bình quân đầu người quy định tại Khoản này được xác định trên cơ sở bao gồm: người đứng đơn, vợ (chồng) của người đó, cha, mẹ (nếu có) và các con của người đó (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận diện tích nhà ở bình quân đầu người, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc xác nhận đối với trường hợp quy định tại Khoản này".

Lãi suất vay khi mua nhà tại Phần Lan và Singapore

Bên trong một khu nhà xã hội tại Singapore - Ảnh: Reuters

Mức lãi suất vay khi mua nhà tại Singapore năm 2024 tùy thuộc vào việc người mua lựa chọn vay từ chương trình nhà ở của Cục Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) hay các ngân hàng khác.

HDB là cơ quan chuyên phụ trách các vấn đề nhà ở xã hội tại Singapore. Dưới sự điều hành của HDB, nhà ở xã hội đã trở thành một trong những biểu tượng đô thị tại Singapore, với hơn 80% dân số thường trú tại quốc đảo sư tử sống trong các căn hộ thuộc chương trình nhà ở của HDB.

Đối với các loại hình thuộc chương trình nhà ở của HDB, mức lãi suất cố định là 2,6% hằng năm, dành cho các gia đình có vợ/chồng là người Singapore. Đối với vay ngân hàng, người mua có thể lựa chọn giữa lãi suất cố định (fixed rate) và lãi suất thả nổi (floating rate).

Mức lãi suất thả nổi được tham chiếu dựa trên lãi suất chuẩn cơ bản SORA (lãi suất trung bình qua đêm của Singapore). Các mức lãi suất thả nổi hiện nay tại Singapore dao động từ 3,95 - 5,43%.

Lãi suất cố định sẽ dao động từ 2,88 - 4,66% trong những năm đầu tiên, tùy thuộc vào từng loại ngân hàng và gói vay cụ thể.

Cụ thể, mức lãi suất vay nợ của Ngân hàng OCBC vào tháng 7-2024, một trong những ngân hàng lớn nhất tại Singapore, có mức lãi suất cố định trong ba năm đầu tiên dao động từ 2,88 - 2,9% và tăng lên khoảng 4,66% trong năm thứ 4.

Trong khi đó, Ngân hàng DBS có mức lãi suất rơi vào khoảng 2,95% trong hai năm đầu tiên và 4,66% trong hai năm tiếp theo, đối với gói ưu đãi trong hai năm đầu. Với gói năm năm cố định, mức lãi suất của DBS rơi vào khoảng 3,75%/năm.

Tương tự như Singapore, người dân Phần Lan cũng có thể lựa chọn giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi tại các ngân hàng trên toàn quốc.

Mức lãi suất cho vay tại Phần Lan hầu hết được tham chiếu dựa trên mức lãi suất Euribor (Euro Interbank Offer Rate), dành cho khoản vay bằng đồng euro tại các hệ thống ngân hàng trên khắp châu Âu.

Mùa thu năm 2023, mức lãi suất tham chiếu của Euribor đạt đỉnh điểm lên tới 4,2%. Kể từ đó đến nay, mức lãi suất đã giảm xuống còn khoảng 3,7%. Lãi suất dự kiến tiếp tục giảm trong năm 2024 và 2025, dù trước đó đã có sự tăng nhẹ vào những tháng đầu năm 2024.

Theo tạp chí Bank of Finland Bulletin của Ngân hàng Trung ương Phần Lan, hầu hết các khoản thế chấp tại Phần Lan là các khoản vay lãi suất thả nổi, dựa trên mức lãi suất Euribor.

Bên cạnh đó một số ngân hàng tại Phần Lan cung cấp các gói vay với mức lãi suất cố định trong thời hạn lên đến 35 năm. Tính đến quý 1-2024, các khoản vay mua nhà tại Phần Lan thông thường có mức lãi suất trung bình là 4,37%.

Theo quy định tại Điều 29, 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2024) để hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, cần đáp ứng các điều kiện về nhà ở và thu nhập như sau:

Lãi vay 7,5%/năm quá sức chi trả của đa số người mua

Với lãi vay 7,5%/năm của gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng, nhiều người sẽ không dám vay tiền mua nhà ở xã hội.

Bởi nếu họ vay 1 tỉ đồng để mua nhà, với lãi suất 7,5%/năm thì mỗi tháng người lao động phải bỏ ra 6 - 7 triệu đồng để trả lãi ngân hàng.

Trong khi lương đa số công nhân lao động chỉ 7 - 10 triệu đồng/tháng, rất khó dành dụm đủ tiền để trả gốc và lãi vay mua nhà.

Ví dụ một căn nhà ở xã hội diện tích từ 50 - 70m2, giá bán 18 - 20 triệu đồng/m2 thì người dân phải bỏ ra 1,1 - 1,5 tỉ đồng để mua nhà để ở, thông thường người dân sẽ vay khoảng 70% giá trị căn nhà nên mức lãi vay khoảng 4 - 5%/năm là hợp lý, còn mức lãi vay 7,5%/năm sẽ quá sức chi trả của đa số người thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

TS Vũ Đình Ánh (chuyên gia kinh tế):

Nên hỗ trợ nhiều ngân hàng cùng tham gia cho vay

TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - đánh giá: "Đề xuất của Vingroup và Techcombank về một gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội đúng với nguyên tắc cho vay mua nhà ở.

Nguyên tắc cho vay mua nhà ở là cho vay dài hạn, mức độ dài hạn phụ thuộc vào thu nhập bình quân của người lao động.

Thông thường các nước châu Âu họ tính toán cho vay từ 30 - 35 năm trở lên. Cá biệt vùng nói tiếng Đức tại Thụy Sĩ họ cho vay mua nhà với kỳ hạn tới 80 năm và không thu tiền gốc, họ chỉ thu tiền lãi.

Vì sau 80 năm lạm phát ăn hết tiền gốc rồi nên họ chỉ thu tiền lãi, cho vay mua nhà ở điều quan trọng nhất là kỳ hạn vay phải dài, như ở Mỹ là vay 30 năm".

Vấn đề thứ hai theo TS Lê Xuân Nghĩa là lãi vay mua nhà ở nhiều nước thường được chính phủ hỗ trợ, nếu các ngân hàng, doanh nghiệp tự nguyện đề xuất hỗ trợ người mua nhà thì quá tốt.

Và để các ngân hàng tham gia hỗ trợ người mua nhà ở xã hội thì ngoài việc nới room tín dụng, chính phủ cũng có thể xem xét giảm dự trữ bắt buộc đối với các ngân hàng. Hiện tỉ lệ dự trữ bắt buộc của các ngân hàng thương mại theo quy định là 3%, với những ngân hàng cho vay mua nhà ở xã hội có thể giảm xuống 2,5%.

Hơn nữa, chính phủ hoàn toàn có thể phát hành trái phiếu chính phủ để cấp bù chênh lệch lãi vay trong hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội. Đây là khoản chính phủ tài trợ cho người dân mua nhà, ngân sách phải chịu trách nhiệm.

Bản chất là chính phủ vay tiền của dân để tài trợ cho dân, vay người giàu tài trợ cho người nghèo. Điều này tránh được việc chính phủ phát hành trái phiếu tài trợ cho các ngân hàng thương mại, thay vào đó sẽ tài trợ trực tiếp cho người dân mua nhà. Cách làm này nhiều nước họ đã làm, điều này luật cũng cho phép, TS Lê Xuân Nghĩa cho biết thêm.

Theo Bộ Xây dựng, đề xuất của Vingroup và Techcombank có nhiều điểm trùng hợp với những ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỉ đồng đang được bốn ngân hàng thương mại nhà nước triển khai.

Vì thế, Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước xem xét tăng thời hạn cho vay ưu đãi, hạ mức lãi vay gói 120.000 tỉ đồng ở mức thấp hơn lãi vay thương mại thông thường từ 3 - 5%.

Đồng thời khuyến khích thêm các ngân hàng thương mại tham gia gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng.

Vingroup và Techcombank đề xuất gói tín dụng ưu đãi mới cho nhà ở xã hội với lãi vay 4,8%/năm, thời hạn vay 30 năm - Ảnh: QUANG ĐỊNH